Átgondolnivalók
Azt hiszem kevesen vannak úgy, hogy az építkezés elején a teljes összeg a “zsebükben” van. Nem csak azért, mert manapság nagyon drága, úri huncutság az építkezés (mindig is az volt), hanem mert akinek egy nagyobb összeg a rendelkezésre áll, annak az igényei is feljebb kúsznak. Így valószínűleg egy-két hollywoodi sztártól eltekintve mindenki kicsit tovább nyújtózkodik, mint ameddig aktuálisan a takaró ér. De meddig?
Egy generálkivitelezőt bíztunk meg és egy típusházat választottunk nem túl sok módosítással. A teljes költséget tudtuk előre, kivéve azt, ami nincs benne a szerződésben :) Például bejáró, kerítés, garázs. Mindezektől függetlenül egészen pontos összeg lebegett előttünk, legalábbis ami a lakó felépítményt illeti. Vannak viszont más jellegű kiadások is egy építkezés során:
- telekvásárlás
- ügyvéd
- ajánlott egy műszaki ellenőr, akit NEM a generál kivitelező biztosít
- belsőépítész/lakberendező
- bútorok
- gépek
- kert
- hitellel kapcsolatos kiadások, mint pl.: közjegyzői díj, értékbecslő
Egy építkezés hosszú folyamat, hónapokban, vagy akár 1-2 évben mérhető. A fenti kiadások eltérő időszakban esedékesek: a telekvásárlás az egyik első lépés, bútorokat pedig a kész állapot környékén vásárol az ember. Ez idő alatt pedig az embernek - idális esetben - van folyamatos bevétele. És nem számoltuk még az építkezéstől független nagyobb kiadásokat, pl.: éves CASCO, esküvő, stb.
Ráadásul sokan társasházból költöznek családi házba és a lakásuk árát is beforgatnák az építkezésbe. Ez azt jelenti, hogy a lakást a folyamat elején értékesíteni kell, ami bevételt indukál, de ha albérletbe kényszerül a család, akkor korábban nem jelentkező új havi kiadással kell számolni.
Lehetetlen mindent fejben tartani és ezen megfontolások alapján naprakészen látni akartam, hogy állunk anyagilag, mik a kilátásaink és biztosnak lenni abban, hogy soha nem megyünk mínuszba.
Cashflow alapok
Előre leszögezem, hogy nem vagyok szakértő. Nem célom a pénzügyi tanácsadás, sem az építkezéssel kapcsolatos tételek pontos ismertetése. Inkább azt írom le, én hogyan számolok a saját számaimmal. Nem vagyok és nem is lehetek tisztában mások bevételeivel és kiadásaival, így a továbbiakban fiktív számokkal számolok.
Cashflow számításnál egy időszak várható bevételeit és kiadásait összesíted, tervezed meg. Hónapról-hónapra (de akár finomabb részletezést is csinálhatsz) láthatod a bankszámlád várható állapotát. Ha a terven bármikor is mínuszba mész, tudod, hogy azt meg kell oldani: vagy átütemezel egy kiadást, vagy egy bevételt kel korábbra hozni (például lakás eladás). De nem csak tervezésnél hasznos a cashflow. Hiába tervezed meg a következő 1 évet, biztosan lesznek változások. A már bekövetkezett, múltbéli bevételek és kiadások aktualizálása szintén nagyon fontos.
Kalkuláció
A továbbiakban ismertetett cashflow számoló Excel tábla minden bizonnyal nem csak építkezésre használható. Leendő vállalkozások, cégek beindítása, hosszabb projektek tervezése és követése szintén hasonló, nyilván eltérő bevételi és kiadási tételekkel.
Képzeletbeli forgatókönyv
Tegyük fel egy házaspárnak van 30 millió forint megtakarítása, egyikük nettó 1 millió, másikuk 600 ezer forintot keres. Havonta 1 millió forintot költenek megélhetésre. Van egy lakásuk, amit várhatóan 45 millió forintért tudnak eladni. Szeretnének vásárolni egy telket 15 millió forintért, valamint felépíteni rá egy 70 milliós házat. Terveik szerint 30 millió forint hitelre van szükségük.
Táblázatunk első oszlopában látszik a kezdeti megtakarítás és a fizetések. A bevételek összesítve a “Pénzállomány növekedés” sorban. A “Havi kiadás” is látható a 10. sorban.
Ezután a többi havi kiadás következik. Fizetni kell 3 millió forintot a kivitelezőnek szerződéskötéskor, meg kell vásárolni a telket, ügyvédet fizetni, valamint a műszaki ellenőrt is be kell vonni a folyamatba. Ezek együttesen 20.155.000 forint költséget jelentenek. A hónap végén a 11.445.000 forint a házaspár egyenlege.
Záró pénzkészlet átvitele következő hónapra
Nyilvánvalóan amennyi pénzzel zárunk egy hónapot, annyival kezdjük a következőt, ami jelen esetben 11.445.000 forint. A havi bevétel ugyanannyi és egyéb kiadás nincs, így 12.045.000 forintra növekedett a záró pénzkészlet.
Lakás eladás
Áprilisban esedékes egy 8 milliós részteljesítés, valamint a belsőépítészt is ki kell fizetni. Ez együttesen 10 millió forint, ami több, mint a márciusi záróegyenleg. Mivel mínuszba menne az egyenleg, ami lehetetlen (hacsak nem veszünk fel plusz hitelt, amit viszont a bevételi oldalon fel kellene venni), így ideje eladni a lakást. Áprilisban azonban már albérletet is kell fizetni, ami a ház felépüléséig növelni fogja a havi kiadásokat.
Hitel, mint bevétel
A hitellel érdemes úgy számolni, ahogy a valóságban is történik. Megkapjuk részletekben, ami a bevétel oldalt módosítja, valamint el kell kezdeni fizetni a törlesztőt, ami pedig a kiadást növeli meg.
Utolsó hónap és összegzés
Az “Összegzés” oszlopban látjuk az egyes sorok összesítését. A “Pénzállomány csökkenés” az összegzésben (narancssárga cella) rendhagyó módon a kék cellák értékeit nem tartalmazza, csak a zöld színű kiadási tételeket. Így jobban látható, hogy a házépítés projekt 111.780.000 forintba kerül.
A “Záró pénzkészlet” 1.920.000 forint. Ennyi marad, amit be lehet tervezni valamire, igaz, szerintem érdemes hagyni valamekkora puffert, ugyanis sok tétel csak becslés!
Hogyan vezessük a táblázatot?
Én készítettem egy teljes tervet az egész projekthez. Ezt a tervet elmentettem, nem módosítom. Készítettem egy másolatot is, amit viszont minden hónap végén frissítek. Egy vastag piros vonallal jelzem, hol tartunk most az időben, mi a múlt és mi a jövő (tervezet). Ezt a vonalat a frissítések alkalmával mindig 1 hónappal jobbra tolom.
Érdemes a legjobb tudásunk szerint frissíteni a táblázatot. A múltbéli hónapoknál egyértelmű, de ez a jövőbeni hónapokra is vonatkozik. Ha csúszik az építkezés, úgy csúsznak a várható költségek is. Esélyes, hogy további oszlopokat, hónapokat is idővel fel kell vennünk, részteljesítéseket és egyéb kiadásokat ezeknek megfelelően átütemezni.
Célszerű minél több várható kiadást felvinni. Hiába jó a kalkuláció, az csak a felvitt adatokból tud számolni.
Letöltés
A fenti kalkuláció egy Excel fájlban megtalálható. Töltsd le, használd, írd át, ahogy szeretnéd.